A sessão da Câmara de Vila Velha desta segunda-feira (31) resultou na aprovação do relatório da Comissão Especial que está revisando o Plano Diretor Municipal (PDM). Contudo, a proposta ainda não obteve a aprovação final do plenário e será discutida novamente na quarta-feira (2). Durante a tramitação, a oposição e grupos ambientalistas levantaram preocupações sobre o potencial aumento da gentrificação, a verticalização acelerada da orla, a pressão sobre a infraestrutura urbana e o acesso limitado à moradia para as camadas mais pobres da população.
O relatório foi aprovado com as emendas apresentadas pela base do prefeito Arnaldinho Borgo (PSDB), enquanto as sugestões da oposição foram desconsideradas. Antes de deliberar sobre o PDM, os vereadores rejeitaram um requerimento de Rafael Primo (PT) que visava retirar o projeto de pauta e adiar a votação para após as eleições, sendo que apenas ele, Patrícia Crizanto (PSB) e Pastor Fabiano votaram contra a aprovação do relatório.
A revisão do PDM estabelece novas regras sobre o uso e a ocupação do solo, direcionando o crescimento urbano de Vila Velha para os próximos anos. O projeto foi relatado pelo vereador Deva (Republicanos) e passou pela análise da Comissão Especial sob a presidência de Rogério Cardoso (Podemos). Diante do texto, vereadores justificaram a atualização das diretrizes como necessária para modernizar normas consideradas obsoletas, organizar a expansão urbana e facilitar novos investimentos, bem como proporcionar maior segurança jurídica ao setor produtivo. Entretanto, críticos do modelo proposto temem que ele beneficie a valorização imobiliária em áreas já vulneráveis, aumente a verticalização e exacerbe as desigualdades no acesso à cidade.
As principais alterações incluem novos critérios de ocupação para diversas regiões, mudanças nas áreas de expansão urbana, incentivo à atividade hoteleira, modificações no potencial construtivo, bem como novas regras para a destinação de áreas para habitação social e ajustes no zoneamento ambiental. O Fórum Popular em Defesa do Meio Ambiente e da Cidadania apresentou um conjunto de emendas ao Projeto de Lei nº 002/2026, solicitando a reclassificação da Praia da Costa, proposta como Zona de Ocupação Controlada, alegando que a região já apresenta elevada densidade habitacional e não deve receber estímulos adicionais à verticalização. O grupo também critica a criação de uma Zona de Ocupação Prioritária entre Barra do Jucu e Ponta da Fruta, em uma área identificada como de relevância ambiental.
Outra proposta contestada é a criação de seis zonas para o uso hoteleiro na área de expansão urbana, com o movimento sugerindo a redução para duas zonas, uma no Centro e outra ao redor do Shopping Boulevard. Segundo Irene Bossois, líder do Fórum, o espaço destinado para empreendimentos hoteleiros está desproporcional à demanda existente. Ela também destacou os riscos da flexibilização dos índices construtivos e a dispensa de cobrança por outorga onerosa do direito de construir, uma prática que poderia beneficiar a expansão de aluguéis temporários, como o Airbnb.
No que diz respeito à habitação social, a proposta em debate estabelece percentuais crescentes para áreas destinadas a essa finalidade em terrenos ou grupos de imóveis de grande dimensão. O presidente da Comissão Especial, Rogério Cardoso, informou que terrenos entre 100 mil e 300 mil metros quadrados devem reservar 5% para habitação social, e aqueles com área superior a 1 milhão de metros quadrados, 20%. No entanto, a oposição afirma que essa medida não soluciona a falta de áreas apropriadas para habitação de interesse social.
A discussão ocorre em meio a um panorama de aumento na demanda por moradia. Dados indicam que o déficit habitacional no Espírito Santo cresceu de 83.295 lares em 2019 para 92.267 em 2024, representando 6,3% do total de moradias no estado, enquanto a situação no Brasil supera 6,2 milhões de imóveis.
Adicionalmente, a Defensoria Pública do Espírito Santo registrou entre janeiro de 2022 e junho de 2024, 59 casos de remoções coletivas e ameaças de despejo, afetando cerca de 9.419 famílias. Informações do Instituto Jones dos Santos Neves apontam que 83% dos trabalhadores do estado possuem rendimentos de até três salários mínimos, sendo 69% deles com ganhos de até dois salários.
Um ponto crítico na revisão do PDM é a proposta de criação de um anel viário circundando a Lagoa Encantada, uma importante área ambiental de Vila Velha. A iniciativa gerou protesto entre moradores e ambientalistas nas audiências. O Instituto Lagoa Encantada levantou preocupações sobre os efeitos de novas vias em áreas de manguezal e em corredores ecológicos, que poderiam comprometer a biodiversidade local e a qualidade da água.
Durante as discussões, Joel Rangel, então secretário municipal de Desenvolvimento Urbano, reconheceu a necessidade urgente de investimentos em drenagem e saneamento na Lagoa Encantada e informou que o projeto incluiria medidas para evitar que águas pluviais e resíduos contaminassem o corpo hídrico. A administração alegou que medidas de proteção ambiental no novo PDM incluem a ampliação das Zonas Especiais de Interesse Ambiental, com uma extensão na área ao redor da Lagoa Encantada de quase 100 mil metros quadrados.
No entanto, grupos ambientais comentaram que a expansão de áreas protegidas deve ser considerada juntamente com as novas regras de ocupação e o sistema viário, sublinhando que a construção do anel viário pode intensificar a pressão urbana sobre o local.
Discussões sobre a Região 5 ocorrem em meio à crescente instalação de grandes empreendimentos imobiliários, como o Costa Nova, um projeto de alto luxe desenvolvido pelo Opportunity Fundo de Investimento Imobiliário, ocupando cerca de 615 mil metros quadrados em uma área próxima ao Parque Natural Municipal de Jacarenema e ao sistema fluvial do Rio Jucu e Canal de Guaranhuns. A verticalização nesta região tem sido contestada, com o vereador Rafael Primo afirmando a intenção de questionar o caso ao Ministério Público.
De acordo com Primo, o PDM favorece a valorização de áreas já privilegiadas, além de buscar transformar a Região 5 em um polo de condomínios de luxo. Ele advertiu que essa estratégia poderá resultar em mais gentrificação, forçando a saída da população de baixa renda. O vereador também criticou o aumento da densidade habitacional na Praia da Costa, alertando que a proposta causará um superlotamento.
Pastor Fabiano expressou preocupações sobre o conceito de desenvolvimento utilizado na revisão, argumentando que este deve ser aliado à responsabilidade social, econômica e administrativa, evitando beneficiar um pequeno grupo em detrimento da coletividade. Patrícia Crizanto questionou a condução das audiências, que ocorreram durante períodos de recesso, e enfatizou que uma discussão abrangente é necessária para que em Vila Velha não se repitam os problemas enfrentados em experiências similares, como o caso do PDM da Serra.
Joel Rangel, presidente da Câmara, defendeu que o Legislativo teve tempo suficiente para avaliar o projeto. Após retornar da Secretaria de Desenvolvimento Urbano, onde atuou como secretário, ele participou de audiências e apoiou a revisão como conforme às normas vigentes e necessária para atualizar diretrizes obsoletas. Durante a sessão, Rangel argumentou que o Legislativo despendeu mais tempo na análise do projeto do que a Prefeitura. Ao defender o parecer, Rogério Cardoso afirmou que o plano diretor aliava proteção ambiental a oportunidades de investimento e criação de empregos.
